22 Juni 2024 Pukul 07.00 - 22.00
Bagi orang awam yang belum ada pengalaman jual beli rumah atau berkecimpung di dunia properti, tentu kurang mengetahui arti dari Akta Jual Beli (AJB). Padahal, AJB adalah salah satu dokumen legalitas yang sangat penting.
Dokumen ini membuktikan bukti transaksi dan kepemilikan rumah atau properti lainnya. Namun fungsinya berbeda dengan SHM maupun SHGB, ya!
Untuk lebih jelasnya terkait AJB, mari simak penjelasan lengkapnya pada artikel berikut ini!
Akta Jual Beli atau AJB adalah dokumen yang membuktikan secara sah telah terjadi transaksi jual beli dan perpindahan hak atas tanah dan/atau bangunan tertentu. Dokumen ini menjadi salah satu syarat sah secara hukum transaksi jual beli tanah maupun bangunan.
Walaupun menjadi bukti telah terjadi perpindahan hak atas tanah dan/atau bangunan, akan tetapi dokumen ini tak bisa menjadi bukti kepemilikan.
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Dasar Pokok-Pokok Agraria menyebutkan bahwa dokumen yang membuktikan kepemilikan properti adalah Sertifikat Hak Milik (SHM).
Sedangkan Surat AJB hanya menjadi bukti sah secara hukum atas aktivitas perdata dalam bentuk jual beli tanah dan/atau bangunan. Bisa dikatakan fungsi dan perannya serupa tapi tak sama.
Surat AJB diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sedangkan SHM diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Fungsi dokumen AJB tak kalah fundamentalnya dengan dokumen SHM. Hanya saja fungsinya berbeda, berikut ini fungsi dokumen Akta Jual Beli dalam transaksi tanah dan/atau bangunan.
Akta Jual Beli berfungsi sebagai bukti sah di mata hukum atas aktivitas transaksi jual beli dan pemindahan kepemilikan properti. Di dalamnya tertuang harga dan ketentuan lainnya yang telah disepakati kedua belah pihak.
Jika salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya, maka pihak lain dapat membawanya ke jalur hukum berdasarkan ketentuan yang berlaku di dalam AJB.
Apabila terjadi sengketa di tanah dan/atau bangunan tersebut, maka sebagai pemilik baru lahan tersebut Anda mendapatkan perlindungan hukum.
Untuk membuat sertifikat tanah atau SHM, Anda membutuhkan dokumen AJB sebagai dokumen persyaratannya. Bila tak ada dokumen AJB, maka pihak BPN sulit menerbitkan sertifikat tanah dan/atau bangunan.
Saat mengajukan pinjaman atau pembiayaan, ada beberapa produk pembiayaan dan pinjaman yang meminta dokumen penting AJB sebagai jaminannya.
Fungsinya yang terakhir yaitu sebagai objek untuk menentukan berapa pajak yang akan dibayarkan penjual dan pembeli.
Persyaratan yang dibutuhkan untuk pihak yang menjual dan membeli properti dalam pembuatan Akta Jual Beli berbeda. Dokumen yang perlu penjual lengkapi untuk membuat AJB, di antaranya:
Fotokopi KTP diri dan pasangan, bila sudah menikah
Fotokopi Kartu Keluarga
Fotokopi surat nikah, bila sudah menikah
Sertifikat tanah asli yang diterbitkan BPN
Bukti pembayaran PBB minimal 5 tahun terakhir
Dokumen Izin Mendirikan Bangunan (IMB) asli, bila sudah ada bangunan di atas tanah tersebut
Surat pernyataan bila properti atau tanah tidak dijadikan agunan
Surat roya, bila properti atau tanah dijadikan jaminan
Surat persetujuan dari pemilik asli/pasangan/ahli waris
Sementara itu, dokumen yang perlu dipersiapkan calon pembeli, di antaranya:
Fotokopi KTP diri dan pasangan, bila sudah menikah
Fotokopi Kartu Keluarga
Fotokopi surat nikah, bila sudah menikah
Fotokopi NPWP
Surat keterangan Warga Negara Indonesia (WNI)
Bukti pembayaran PPh 5% dari total nilai transaksi (opsional)
Untuk mengetahui biaya untuk membuat Akta Jual Beli, tentukan terlebih dulu berapa nilai jual properti dan/atau tanah tersebut. Sebab biaya pembuatan AJB tergantung dari harga jual tanah dan/atau bangunan.
Merujuk pada Peraturan Menteri (Permen) ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dalam Pasal 1 menyebutkan bahwa biaya pembuatan AJB maksimal 1% dari total nilai transaksi.
Biaya yang telah ditetapkan tersebut sudah mencakup biaya jasa untuk saksi pembuatan akta. Masih dari Permen yang sama, dalam Pasal 4 disebutkan secara spesifik skema besarnya biaya pembuatan AJB, di antaranya:
Nilai jual kurang dari sama dengan Rp 500 juta, biaya pembuatan aktanya sebesar 1%
Nilai jual antara Rp 500 juta sampai dengan Rp 1 miliar, biaya pembuatan aktanya sebesar 0,75%
Nilai jual antara Rp 1 miliar sampai dengan Rp 2,5 miliar, biaya pembuatan aktanya sebesar 0,5%
Nilai jual lebih dari Rp 2 miliar, biaya pembuatan aktanya sebesar 0,25%
Apakah Anda sudah mulai paham perbedaan antara dokumen AJB dan SHM ini? Lebih terperinci lagi, berikut ini perbedaan AJB dan SHM, di antaranya sebagai berikut.
Layaknya surat perjanjian lainnya, dokumen AJB memiliki masa berlaku perjanjian berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak. Lain halnya dengan dokumen SHM yang berlaku selamanya.
Akta Jual Beli merupakan dokumen berbentuk perjanjian yang mengikat antara penjual dan beli. Adapun SHM adalah dokumen yang menyatakan kepemilikan atas tanah dan/atau tanah.
Dokumen Akta Jual Beli diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT. Sedangkan yang menerbitkan dokumen SHM adalah BPN.
Perbedaannya yang terakhir yakni durasi pembuatan kedua dokumen ini. Dokumen AJB dibuat dengan durasi lebih cepat dibandingkan dokumen SHM.
Itulah informasi mengenai AJB yang dapat disampaikan. Tertarik mengajukan pembiayaan rumah yang sesuai dengan prinsip syariah? Yuk, ajukan program pembiayaan Flexi Home dari Bank Mega Syariah. Flexi Home menawarkan pembiayaan KPR dengan maksimal plafon pembiayaan mencapai Rp 5 miliar.
Menariknya angsuran bulanannya ringan dan bersifat tetap sampai akhir pembiayaan serta pilihan tenor pembiayaan sampai 20 tahun.
Semoga informasi ini bermanfaat.
Bagikan Berita
