Prosedur hukum pemindahan nama pemilik yang tercantum dalam sertifikat hak atas tanah dari pemilik lama ke pemilik baru diketahui sebagai proses balik nama sertifikat tanah. Proses ini harus dilakukan jika terjadi transaksi jual beli tanah, warisan, hibah, atau peralihan hak lainnya.

Proses balik nama sertifikat penting untuk dilakukan agar secara hukum, nama pemilik tanah yang tertulis dalam sertifikat sesuai dengan pemilik sebenarnya. Selain itu, proses ini juga bermanfaat untuk Anda sebagai bukti sah atas kepemilikan tanah, sehingga dapat mempermudah Anda dalam mengurus pajak, menghindari sengketa kepemilikan dan jual beli tanah di masa depan.

Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah

Sebelum Anda mengurus proses balik nama sertifikat tanah hasil jual beli dan tanah warisan, terdapat beberapa syarat dokumen yang harus Anda lengkapi sebagai berikut:

1. Tanah hasil jual beli

• Formulir permohonan yang sudah terisi lengkap serta ditandatangani di atas materai oleh penjual dan pembeli.
• Surat kuasa jika proses balik nama dikuasakan
• Fotokopi identitas Kartu Tanda Penduduk (KTP), Kartu Keluarga (KK), dan Kuasa (jika ada) penjual dan pembeli.
• Sertifikat asli tanah
• Sertifikat asli Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
• Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan yang sudah disesuaikan dengan aslinya oleh petugas loket.
• Bukti Surat Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Surat Setoran Bea (SSB).
• Bukti pembayaran uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).
• Surat keterangan yang mencakup identitas diri pemohon, ukuran dan penggunaan tanah, pernyataan tanah sedang tidak dalam sengketa dan pernyataan bahwa tanah atau bangunan dikuasai secara fisik.

2. Tanah warisan 

• Sertifikat tanah asli
• Surat kematian pewaris
• Surat tanda bukti ahli waris
• Akta pembagian waris
• Formulir permohonan yang sudah terisi lengkap serta ditandatangani di atas materai oleh pemohon dan kuasa pemohon.
• Surat kuasa (jika dikuasakan)
• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) ahli waris yang sudah disesuaikan dengan aslinya.
• Akta wasiat (jika ada)
• Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan yang sudah disesuaikan dengan aslinya oleh petugas loket.
• Bukti pembayaran BPHTB dan SSB
• Bukti SSP atau PPH jika tanah memiliki nilai lebih dari 60 juta.
• Surat pernyataan yang mencakup identitas diri ahli waris, ukuran dan penggunaan tanah, pernyataan tanah sedang tidak dalam sengketa, dan pernyataan bahwa tanah atau bangunan dikuasai secara fisik.

Komponen Biaya Proses Balik Nama Sertifikat Tanah

Dalam mengurus proses balik nama sertifikat tanah, Anda perlu mengetahui beberapa jenis biaya tambahan yang sering kali luput dari perhatian. Beberapa di antaranya meliputi:

1. Biaya Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)

Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen resmi yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris. Dokumen ini berfungsi untuk menandakan peralihan hak atas tanah dari penjual ke pembeli.

Biaya penerbitan AJB umumnya berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi, tergantung pada kesepakatan penjual dan pembeli dan lokasi.

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB merupakan pajak yang dikenakan kepada pembeli atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang telah di beli. Biaya BPHTB telah ditetapkan yaitu 5% dari Nilai tanah setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Namun, NPOPTKP memiliki nilai yang berbeda di setiap daerahnya, sehingga, penting bagi pembeli untuk memeriksa kembali ketentuan NPOPTKP yang berlaku di lokasi pembelian tanah.

3. Biaya Pengecekan Sertifikat Tanah

Sebelum melakukan proses balik nama, keabsahan sertifikat tanah perlu di cek kembali di Kantor Pertanahan. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 128 tahun 2015, biaya pengecekan sertifikat tanah ini tidak boleh melebihi Rp 50.000.

4. Biaya Balik Nama Sertifikat

Biaya yang ditanggung oleh pembeli tanah untuk proses administrasi untuk perubahan nama pemilik pada sertifikat hak atas tanah di Kantor Pertanahan. Besaran biaya yang akan dikenakan adalah sebesar 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), namun besaran ini dapat bervariasi berdasarkan tarif yang berlaku di masing-masing wilayah.

Contoh Perhitungan Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Selanjutnya, Anda juga harus memahami biaya balik nama sertifikat tanah yang merupakan total dari keempat biaya di atas. Agar memudahkan, simak ilustrasi hitungan biaya dan rincian cara menghitungnya.

Misalkan Aisha ingin melakukan sebuah pembelian tanah dengan total nilai transaksi sebesar Rp 500.000.000 dengan nilai NPOPTKP di daerah tersebut sebesar Rp 80.000.000. Maka perhitungan total biaya untuk melakukan proses balik nama sertifikat tanah yang perlu dihitung oleh Aisha adalah sebagai berikut:

• Biaya AJB: 0,5% x Rp 500.000.000 = Rp 2.500.000
• BPHTB: 5% x (Rp 500.000.000 - Rp 80.000.000) = Rp 21.000.000
• Biaya Pengecekan Sertifikat: Rp 50.000
• Biaya Balik Nama: 5% x Rp 500.000.000 = Rp 25.000.000

Maka, total biaya yang perlu dikeluarkan oleh Aisha untuk melakukan proses balik nama sertifikat tanah adalah sebesar Rp 48.550.000.

Namun, Anda harus memperhatikan dan memastikan kembali besaran biaya balik nama, sebab setiap daerah memiliki ketentuan dan nilai persentase yang berbeda.

Prosedur Balik Nama Sertifikat Tanah

Proses balik nama sertifikat tanah di Indonesia bisa terbilang mudah, Anda dapat melakukannya secara mandiri melalui kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) atau dengan menggunakan jasa PPAT.

Mandiri melalui BPN

Jika Anda ingin melakukan proses balik nama sertifikat tanah secara mandiri melalui kantor BPN, berikut adalah langkah-langkah yang harus diikuti:

1. Mempersiapkan dokumen-dokumen

2. Dokumen yang telah lengkap dikumpulkan dapat diserahkan kepada kantor BPN. Jika kebutuhan dokumen sudah lengkap, petugas BPN akan memberikan tanda terima kepada Anda.

3. Membayar biaya balik nama sertifikat tanah

4. Setelah membayar biaya balik nama sertifikat tanah, akan dilakukan pemeriksaan fisik tanah untuk memastikan kesesuaian tanah dengan yang tertulis dalam sertifikat oleh petugas BPN.

5. Setelah seluruh proses telah dilakukan, sertifikat baru atas nama pemohon akan diterbitkan oleh BPN.

Jasa PPAT

Namun, jika Anda kurang memahami prosedur balik nama sertifikat tanah atau tidak memiliki waktu yang cukup, Anda dapat menggunakan Jasa PPAT. Berikut adalah langkah-langkah yang harus diikuti:

1. Mencari dan memilih PPAT yang sudah terdaftar di Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN).

2. Pembeli dan penjual membuat AJB untuk digunakan sebagai bukti sah bahwa telah terjadi peralihan hak atas tanah dari penjual ke pembeli.

3. Pembeli membayar biaya balik nama sertifikat tanah. PPAT akan mengenakan sebesar 0.5% hingga 1% dari nilai total transaksi.

4. Setelah AJB dan BPHTB terbayar, pembeli wajib menyerahkan dokumen-dokumen tersebut ke PPAT.

5. PPAT akan melanjutkan proses balik nama sertifikat tanah ke kantor BPN, yang akan menghabiskan kurang lebih 14 hari kerja.

Nah, jika seluruh proses balik nama sertifikat sudah selesai, pembeli akan menerima sertifikat tanah dengan hak atas tanah yang telah diubah sesuai dengan nama yang telah dicantumkan.

Demikian informasi seputar proses dan biaya balik nama sertifikat tanah yang perlu diketahui. Tertarik memiliki rumah dengan pembiayaan yang sesuai prinsip syariah? Yuk, ajukan pembiayaan rumah melalui program Flexi Home dari Bank Mega Syariah!

Program ini memberikan solusi KPR syariah dengan plafon pembiayaan hingga Rp 5 miliar, dan memiliki angsuran ringan serta tetap sampai akhir, plus tenornya bisa sampai 20 tahun.

Semoga informasi ini dapat menjadi referensi yang bermanfaat.