19 Mei 2026 | Tim Bank Mega Syariah
Memecah sebidang tanah menjadi beberapa bagian yang lebih kecil, atau secara hukum dikenal dengan istilah Pecah Sertifikat Tanah, merupakan langkah legal yang sering dilakukan masyarakat.
Tujuannya beragam, mulai dari membagi harta warisan kepada anak-anak, menjual sebagian area lahan, hingga keperluan pengembangan properti oleh pihak developer.
Kini, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) telah mempercepat transformasi digital. Penerbitan sertifikat kini mulai dialihkan menjadi Sertifikat Tanah Elektronik (Sertifikat-el) yang jauh lebih aman dari risiko hilang atau dipalsukan.
Bagi Anda yang berencana melakukan pemecahan hak atas tanah, proses ini harus dilakukan secara teliti agar tidak berujung pada sengketa tata ruang di kemudian hari. Berikut adalah informasi lengkap mengenai dasar hukum, syarat dokumen, tahapan proses, hingga rincian biayanya!
Proses pecah sertifikat tidak bisa dilakukan secara sembarangan. Pemerintah telah mengaturnya secara ketat guna menjamin kepastian hukum atas luas dan batas wilayah. Aturan yang menjadi landasan utamanya meliputi:
Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960.
Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (khususnya Pasal 48 yang mengatur pemecahan bidang tanah).
Peraturan Pemerintah (PP) No. 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang Berlaku pada Kementerian ATR/BPN (sebagai acuan rincian biaya resmi pengurusan di BPN).
Secara hukum, pemecahan hanya bisa dilakukan jika lahan tersebut tidak dalam status sengketa, tidak sedang disita pengadilan, dan sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) pemerintah daerah setempat. Misalnya, batas minimal luas tanah yang boleh dipecah di beberapa daerah perkotaan adalah 60 meter persegi.
Sebelum melangkah ke kantor BPN atau menyewa jasa notaris, pastikan dokumen administratif ini sudah Anda siapkan:
Sertifikat asli hak atas tanah: Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB) yang akan dipecah.
Identitas diri pemohon: Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga (KK) yang masih berlaku.
Surat permohonan: Formulir permohonan pecah sertifikat yang sudah diisi lengkap dan ditandatangani di atas meterai.
Surat Kuasa: Jika pengurusannya diwakilkan kepada pihak ketiga (seperti PPAT/Notaris).
Surat pernyataan alasan pemecahan: Dokumen yang menjelaskan mengapa tanah tersebut dipecah (dijual sebagian, diwariskan, dan sebagainya).
Bukti Lunas PBB: Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun berjalan beserta bukti lunas pembayarannya.
Tapak kavling / site plan: Khusus bagi pengembang (developer) yang ingin memecah tanah menjadi area perumahan, wajib melampirkan Rencana Tapak yang disahkan pemerintah daerah.
Anda bisa mengurusnya secara mandiri dengan mendatangi langsung Kantor Pertanahan (BPN) setempat. Berikut adalah urutan prosesnya:
Bawa seluruh berkas persyaratan ke loket pelayanan BPN. Di tahun 2026, Anda bisa mengambil antrean atau mengisi pra-permohonan melalui aplikasi Sentuh Tanahku milik Kementerian ATR/BPN agar proses di loket lebih cepat.
Petugas akan memverifikasi kelengkapan dokumen. Jika sudah lengkap, Anda akan diberikan Surat Perintah Setor (SPS) untuk membayar biaya pendaftaran dan biaya pengukuran tanah melalui bank.
Setelah pembayaran terkonfirmasi, BPN akan menjadwalkan petugas ukur ke lokasi tanah Anda. Anda wajib hadir di lokasi untuk menunjukkan batas-batas tanah secara pasti bersama dengan tetangga yang berbatasan langsung (asas kontradiktur delimitasi) agar tidak terjadi penyerobotan batas ukur.
Berdasarkan hasil pemetaan petugas di lapangan, BPN akan menerbitkan Surat Ukur untuk masing-masing bidang tanah hasil pecahan. Surat ukur ini mencakup gambar peta luasan, batas, dan titik koordinat yang presisi.
Berdasarkan Standar Operasional Prosedur (SOP) BPN, proses ini seharusnya memakan waktu sekitar 15 hari kerja sejak dokumen dinyatakan lengkap.
Namun di lapangan, durasi ini bisa bervariasi antara 1 hingga 2 bulan tergantung pada antrean pemohon dan luas tanah yang diukur.
Proses terakhir adalah penerbitan sertifikat baru oleh Kepala Kantor BPN. Tanah induk akan diberikan catatan pemecahan, dan bidang pecahan yang baru akan diterbitkan sertifikatnya masing-masing.
Sesuai regulasi terbaru, output yang Anda terima kemungkinan besar berupa lembaran Sertifikat Tanah Elektronik bersandi QR.
Sebelum mengajukan pemecahan sertifikat tanah, penting untuk memahami estimasi biaya yang perlu disiapkan. Secara umum, biaya pecah sertifikat terbagi menjadi biaya resmi pemerintah melalui BPN (PNBP) dan biaya jasa PPAT atau notaris apabila Anda memilih menggunakan bantuan profesional.
Agar lebih mudah dipahami, berikut rincian komponennya:
Biaya resmi pemecahan sertifikat tanah diatur oleh pemerintah dan berlaku secara nasional berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 128 Tahun 2015. Artinya, tarif dasar yang dikenakan bersifat resmi dan transparan.
Berikut beberapa komponen biaya yang biasanya muncul:
Biaya pendaftaran sertifikat baru: Dikenakan sekitar Rp50.000 per sertifikat hasil pemecahan.
Biaya pengukuran tanah: Besarnya biaya dihitung berdasarkan luas tanah menggunakan rumus
Luas Tanah ÷ 500 x HSBKU + Rp100.000.
HSBKU (Harga Satuan Biaya Khusus Kegiatan Pengukuran) umumnya berada di kisaran Rp80.000, meski nominalnya dapat sedikit berbeda di tiap wilayah.
Biaya Transportasi, Konsumsi, dan Akomodasi (TKA) Petugas: Biaya ini dibayarkan secara resmi melalui bank dan biasanya berada di kisaran Rp250.000, tergantung kebijakan kantor pertanahan setempat.
Misalnya, Anda ingin memecah tanah seluas 1.000 m² menjadi dua bidang, masing-masing 500 m². Perhitungannya kurang lebih seperti ini:
Biaya pengukuran
(1.000 ÷ 500 × Rp80.000) + Rp100.000 = Rp260.000
Biaya pendaftaran sertifikat baru
2 sertifikat × Rp50.000 = Rp100.000
Biaya TKA petugas
Sekitar Rp250.000
Jadi, estimasi total biaya resmi ke BPN berkisar di angka Rp610.000. Nominal ini tentu bisa sedikit berbeda tergantung luas tanah dan kebijakan wilayah masing-masing.
Walaupun pemecahan sertifikat sebenarnya bisa diurus sendiri, banyak masyarakat memilih menggunakan jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris agar proses lebih praktis dan tidak memakan banyak waktu.
Hal ini karena proses administrasi biasanya melibatkan pengecekan dokumen, koordinasi dengan petugas BPN, hingga tahapan pengukuran lapangan yang cukup menyita waktu.
Untuk biayanya, tarif jasa PPAT cukup beragam tergantung lokasi properti, tingkat kerumitan kasus, serta kesepakatan masing-masing pihak. Di wilayah perkotaan, tarif pengurusan pecah sertifikat umumnya berada di kisaran Rp3.000.000 hingga Rp7.000.000 per bidang sertifikat baru.
Komponen pajak tidak selalu muncul dalam proses pecah sertifikat. Pajak baru dikenakan apabila pemecahan tanah diikuti dengan peralihan hak, misalnya tanah langsung dijual, dihibahkan, atau diwariskan kepada pihak lain.
Dalam kondisi tersebut, biasanya akan muncul beberapa kewajiban pajak seperti:
PPh Final penjual: sekitar 2,5% dari nilai transaksi
BPHTB pembeli: sekitar 5% setelah dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak)
Namun, jika sertifikat dipecah masih atas nama pemilik yang sama dan belum ada transaksi jual beli atau hibah, maka tidak ada biaya pajak peralihan hak yang perlu dibayarkan.
Memecah sertifikat tanah sering kali menjadi langkah awal sebelum membangun rumah impian, mengembangkan properti keluarga, atau menyiapkan investasi jangka panjang. Namun setelah proses administrasi selesai, tantangan berikutnya biasanya terletak pada kebutuhan biaya pembangunan yang tidak sedikit.
Jika Anda sedang merencanakan pembangunan rumah di atas lahan hasil pemecahan sertifikat, pembiayaan syariah bisa menjadi solusi yang lebih tenang dan terencana. Salah satunya melalui Mega Syariah Flexi Home yang menawarkan plafon pembiayaan hingga Rp5 miliar untuk kebutuhan kepemilikan maupun renovasi properti.
Menariknya, seluruh proses pembiayaan menerapkan prinsip syariah, sehingga bebas dari unsur riba, tanpa biaya penalti, dan tanpa denda yang memberatkan. Dengan begitu, Anda dapat merencanakan hunian impian dengan lebih nyaman sekaligus tetap selaras dengan prinsip keuangan Islami.
Untuk informasi lebih lanjut mengenai syarat pengajuan dan simulasi pembiayaan properti, Anda dapat mengunjungi website resmi Bank Mega Syariah atau menghubungi layanan pelanggan melalui email customercare@megasyariah.co.id.
Semoga informasi bermanfaat, ya!
Bagikan Berita
